Reforma al Código Civil para el Estado de Nuevo León en materia de ofertas de preventas inmobiliarias

1. Preventa Inmobiliaria. La reforma define dicho concepto como el ofrecimiento de compra de un bien inmueble respecto del cual, al momento del ofrecimiento, el titular del futuro bien inmueble no se encuentra en posibilidad jurídica de transmitir la propiedad por estar en proceso de construcción, urbanización o desarrollo, conforme a la ley en materia de desarrollo urbano y no contar con la autorización de ventas respectiva (“Oferta de Preventa Inmobiliaria”), estableciendo requisitos mínimos para el documento que contenga la preventa.

2. Aspectos Relevantes. Destacan en la regulación de la Oferta de Preventa Inmobiliaria:

1. Que el destinatario de la Oferta de Preventa Inmobiliaria no podrá recibirla si no es el titular de la licencia de construcción vigente para el desarrollo o construcción del inmueble objeto de la Preventa Inmobiliaria (salvo que esté expresamente facultado por el titular de la licencia de construcción para recibir Preventas Inmobiliarias), en cuyo caso deberá de constar por escrito y ratificarse ante notario público;
2. Dicho destinatario tendrá un plazo de 3 (tres) meses, contados a partir de su recepción, para manifestar su aceptación, o se tendrá por rechazada;
3. Se considerará otorgada si el destinatario recibe entregas en numerario del oferente, tales como depósitos, garantías u otros conceptos similares; y
4. La aceptación no se considerará, por sí sola, la celebración de un contrato de compraventa, aun y cuando el destinatario la acepte dentro del plazo de 3 meses antes referido.

3. Obligación de Divulgación y Derecho de Revocación. El destinatario de la Oferta de Preventa Inmobiliaria estará obligado a informar al oferente en caso de que: (i) concluya la vigencia de la licencia de construcción; y/o (ii) se niegue la autorización del proyecto de ventas en términos de la legislación en materia de desarrollo urbano, en cuyo caso, el oferente podrá revocar la oferta y, se le deberán devolver los recursos pagados, más un interés legal o convencional, en caso de haberse pactado.

4. Sanciones. Se prevé la posibilidad de establecer sanciones, para ambas partes, en los documentos de Oferta de Preventa Inmobiliaria, y en particular, se permite pactar sanciones para el caso de que el oferente incumpla con la entrega de numerario u otras obligaciones derivadas de la oferta, así como para el supuesto en que la oferta sea revocada por causas imputables al destinatario, siendo exigibles solo sí la oferta ha sido aceptada. Además, cuando se pacte la obligación de entregar numerario y el oferente incumpla, la sanción puede consistir en la revocación inmediata de la Oferta de Preventa Inmobiliaria, sin necesidad de declaración judicial.

5. Entrada en Vigor y No Retroactividad. Los Artículos Primero y Segundo Transitorios del Decreto establecen que: (i) las adiciones al CCNL entrarán en vigor dentro de los 60 (sesenta) días naturales siguientes a la fecha de su publicación en el POE, esto es, el 17 de marzo de 2026; y (ii) las disposiciones objeto del Decreto no serán aplicables a las Ofertas de Preventas Inmobiliarias realizadas previo a su entrada en vigor.

Sin más por el momento, quedamos a su disposición para cualquier aclaración adicional.

Saludos,

Guillermo González Frankenberger, Alejandro García González, Jesús Alejandro Quijano García, René Gabriel Coindreau Salinas, y Ximena Ambriz Garza.