Client Alert – Recepción de recursos para desarrollos inmobiliarios como actividad vulnerable

1. Concepto de Desarrollo Inmobiliario. Se adiciona la fracción IV Bis del Artículo 3 de la LFPIORPI para introducir el concepto de desarrollo inmobiliario, el cual consiste en el proyecto para la construcción de inmuebles o fraccionamiento de lotes, destinados a su venta o renta.
2. Recepción de Recursos de Desarrollo Inmobiliario como Actividad Vulnerable. Se adiciona la fracción V Bis del Artículo 17 de la LFPIORPI para incorporar dentro del catálogo de actividades vulnerables la recepción de recursos que se destinen para llevar a cabo un Desarrollo Inmobiliario cuya finalidad sea su venta o renta.
3. Distinción con Figuras Afines. Cabe señalar que el supuesto mencionado anteriormente debe distinguirse con el previsto en la fracción V del Artículo 17 de la LFPIORPI, el cual, si bien parecería similar, implican actividades distintas:
   1. .Actividad Vulnerable Fracción V: La prestación habitual o profesional de servicios de construcción o desarrollo de bienes inmuebles o de intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes, en los que se involucren operaciones de compra o venta de los propios bienes.
   2. Actividad Vulnerable Fracción V Bis: La recepción de recursos que se destinen para llevar a cabo un Desarrollo Inmobiliario cuya finalidad sea su venta o renta.
      1. En síntesis, la diferencia entre estas actividades vulnerables es que los sujetos obligados de la fracción V son prestadores de servicios (e.g. empresas de construcción, brókers inmobiliarios), mientras que los sujetos obligados de la fracción V son quienes reciben los recursos para llevar a cabo un desarrollo inmobiliario, sin que éstos sean quienes realizan la construcción, desarrollo y/o intermediación de la venta o renta de dichos bienes (e.g. utilizar un fideicomiso de administración de inmuebles para captar recursos de sus fideicomitentes-fideicomisarios para creación de un fraccionamiento habitacional).
4. Principales Implicaciones. Aquellas personas que realicen esta nueva actividad vulnerable prevista en la fracción V Bis del Artículo 17 de la LFPIORPI tendrán, principalmente, las siguientes obligaciones en términos del Artículo 18 de la LFPIORPI:
   1. Identificación del Beneficiario Controlador. Identificar y resguardar la información que compruebe la identidad del beneficiario controlador del cliente o usuario con quien se realiza la actividad vulnerable. Esta información se enlista, actualmente, en la Regla 2.8.1.22 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2025 (i.e. país de residencia para efectos fiscales, comprobante de domicilio, copia de identificación oficial, etc.).
   2. Aviso por Operaciones de Cierta Cuantía. En el caso de la recepción de recursos que se destinen para llevar a cabo un desarrollo inmobiliario, cuando el valor del acto u operación sea igual o mayor a 8,025 veces la Unidad de Medida y Actualización (“UMA”), esto es alrededor de MXN$907,948.50 a la fecha del presente, se deberá presentar un Aviso a la Secretaría de Hacienda y Crédito Público con la identificación de los datos de la operación en términos de la LFPIORPI.
   3. Padrón de Personas que Realizan Actividades Vulnerables. Realizar su alta en el padrón de personas que realizan actividades vulnerables a través del Portal de Internet de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (“SHCP”). Hacemos notar que esta es una nueva obligación prevista en la LFPIORPI para todo el catálogo de actividades vulnerables.
   4. Manual de Cumplimiento. Elaborar y observar un Manual de Políticas Internas que contenga los criterios, medidas y procedimientos necesarios para cumplir con las obligaciones previstas en la LFPIORPI. En caso de formar parte de un grupo empresarial, deberán implementar políticas aplicables a todas las sucursales y filiales de propiedad mayoritaria, incluidas las extranjeras, para la prevención de delitos relacionados recursos de procedencia ilícita. Hacemos notar que esta es una nueva obligación prevista en la LFPIORPI para todo el catálogo de actividades vulnerables.
   5. Mecanismos Automatizados. Establecer mecanismos automatizados para monitoreo permanente de los actos u operaciones que realicen con las personas clientes o usuarios para identificar aquellas que no se encuentren dentro del perfil transaccional de las personas Clientes o Usuarias conforme a las reglas de carácter general que emita la SHCP, así como aquellas personas políticamente expuestas o de alto riesgo conforme la LFPIORPI. Hacemos notar que esta es una nueva obligación prevista en la LFPIORPI para todo el catálogo de actividades vulnerables.
   6. Evaluación de Riesgo, Programas de Capacitación y Auditorías. Conducir periódicamente evaluaciones de riesgo, contar con programas de capacitación en materia de lavado de dinero, y contar con una auditoría, por lo menos una vez al año, realizada por un auditor interno o externo, dependiendo del nivel de riesgo de la actividades, conforme a las disposiciones de carácter general que sean emitidos por la SHCP. Hacemos notar que esta es una nueva obligación prevista en la LFPIORPI para todo el catálogo de actividades vulnerables.
5. Disposiciones de Carácter General. El Artículo Segundo Transitorio del Decreto establece que la SHCP emitirá las disposiciones de carácter general a que refiere este Decreto por lo que hace a las nuevas obligaciones previstas en la LFPIORPI dentro de los 12 meses siguientes a su publicación, por lo que habrá términos específicos para dar cumplimiento a estas nuevas obligaciones.

Es importante tener en cuenta que, dentro del proceso de obtención de la información para los expedientes, incluyendo la información de beneficiario controlador, ya la parte que otorga esa información, no podrá señalar que no conoce al beneficiario controlador.

Quedamos al pendiente de cualquier comentario,

Saludos,

Escrito por Guillermo González Frankenberger, Angel Domínguez de Pedro, Fernando Medina, y Alejandro Quijano.